רמת גן היא אחת הערים שבהן ההתחדשות העירונית הפכה לחלק בולט מנוף המגורים. לצד בניינים ותיקים ניתן למצוא מבנים שעברו חיזוק ותוספות בנייה, פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ומתחמים הנמצאים בשלבי תכנון. עבור מי שבוחן דירות למכירה ברמת גן, רכישה בפרויקט תמ"א 38 עשויה להציע דירה מודרנית במיקום מרכזי, אך גם לחייב בדיקה מעמיקה יותר מעסקת נדל"ן רגילה.
מהם היתרונות של דירה בפרויקט תמ"א 38?
המטרה המקורית של תמ"א 38 הייתה לאפשר חיזוק של מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן העמידות בפני רעידות אדמה. לצורך עידוד הפרויקטים ניתנו זכויות בנייה שאפשרו ליזמים לממן את החיזוק באמצעות הוספת דירות חדשות.
בפרויקט של חיזוק ועיבוי הבניין, הרוכשים עשויים ליהנות מדירה חדשה שנבנתה מעל בניין קיים או מדירה ותיקה שעברה שדרוג. העבודות יכולות לכלול, בהתאם לפרויקט:
- חיזוק המבנה ושיפוץ החזית
- הוספת ממ"ד ומרפסת
- התקנת מעלית
- שדרוג הלובי והשטחים המשותפים
- החלפת חלק מהתשתיות
- הוספת פתרונות חניה, כאשר הדבר אפשרי
במסלול של הריסה ובנייה מחדש נהרס הבניין הישן ובמקומו מוקם בניין חדש לחלוטין. במקרה כזה מתקבלת בדרך כלל דירה בבניין המתוכנן לפי תקנים עדכניים, עם תשתיות חדשות ומפרט מודרני יותר.
מיקום מרכזי במחיר שעשוי להיות נגיש יותר
אחד היתרונות של פרויקטים למכירה ברמת גן במסגרת התחדשות עירונית הוא האפשרות לרכוש דירה חדשה בתוך שכונה ותיקה ומבוססת. במקום לעבור לשכונה חדשה בשולי העיר, הרוכשים יכולים ליהנות מקרבה למוסדות חינוך, מסחר, תחבורה ציבורית ומרכזי תעסוקה.
לעיתים דירה בפרויקט חיזוק תהיה זולה מדירה בבניין חדש שנבנה כולו מהיסוד. עם זאת, חשוב לוודא שהפער במחיר אכן משקף את מאפייני הנכס, את מצב הבניין ואת איכות השדרוג.
הסיכון המרכזי: בניין חדש באופן חלקי
בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספות, הדירה יכולה להיות חדשה, אך חלק מהבניין נשאר ותיק. לכן חשוב לבדוק אילו מערכות הוחלפו בפועל. חזית חדשה ולובי מעוצב אינם מעידים בהכרח שכל הצנרת, האיטום, הביוב או מערכות החשמל המשותפות חודשו.
יש לבדוק גם כיצד מתחברות הקומות החדשות למבנה הקיים, האם קיימים סימני רטיבות או סדקים ומהי רמת הביצוע בשטחים המשותפים. מומלץ להיעזר במהנדס או בבודק מקצועי לפני הרכישה.
מהו הסטטוס התכנוני של הפרויקט?
תמ"א 38 הארצית הגיעה לסיום, ובחלק מהרשויות ניתנו הארכות זמניות עד לאישור תכניות עירוניות מחליפות או עד המועד שנקבע להארכה. לכן המונח "פרויקט תמ"א 38" אינו מספיק כשלעצמו: יש לבדוק מכוח איזו תוכנית מקודם הפרויקט, האם התקבל היתר בנייה ומהו הסטטוס המדויק שלו.
בדיקות חשובות לפני הרכישה
כאשר משווים בין דירות למכירה ברמת גן, כדאי לבדוק את היתר הבנייה, זהות היזם והקבלן, המפרט הטכני, הערבויות, רישום הדירה והחניה ומועד המסירה. בפרויקט שכבר אוכלס יש לבקש פרוטוקולים של ועד הבית ולברר האם קיימים ליקויים, תביעות או מחלוקות עם היזם.
יש לבדוק גם את גובה דמי הניהול, סוג החניה, מספר המעליות ומספר הדירות בבניין. תוספת גדולה של דירות על תשתית קיימת עלולה ליצור עומס אם התכנון אינו מתאים.
אז האם כדאי לקנות?
דירה בפרויקט תמ"א 38 יכולה להיות עסקה טובה כאשר היא מציעה מיקום מבוקש, תכנון מוצלח, ביצוע איכותי ומחיר המשקף את מאפייני הבניין. לצד זאת, אין להתייחס לכל פרויקט כאילו הוא בניין חדש לחלוטין.
לפני בחירה בין פרויקטים למכירה ברמת גן, חשוב לבחון את הדירה, הבניין, המסמכים והסביבה כמכלול. בדיקה משפטית, הנדסית ותכנונית יכולה להבהיר האם מדובר בשדרוג אמיתי ובנכס איכותי או בדירה חדשה למראה שמאחוריה עדיין מסתתרות תשתיות ובעיות של בניין ותיק.
